Maison héritée avec une fosse septique : que faire avant de la vendre ?

Vous héritez, avec vos frères et sœurs, d’une maison qui n’est pas raccordée au tout-à-l’égout. Elle est inoccupée depuis le départ de vos parents, et personne ne sait quand la fosse a été vidée ni contrôlée pour la dernière fois. Avant de la mettre en vente, une question se pose : que faut-il faire de l’assainissement, et qui en décide ?

Un rapport du SPANC de moins de trois ans

Le SPANC — le service public d’assainissement non collectif, géré par la commune ou l’intercommunalité — contrôle l’installation et rédige un rapport. L’article L1331-11-1 du Code de la santé publique exige que ce rapport soit daté de moins de trois ans au jour de la signature chez le notaire. Il est joint au dossier de diagnostics prévu par l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Si le dernier contrôle est plus ancien, ou introuvable, c’est aux vendeurs — donc aux héritiers — de le faire faire, et de le payer. Demandez-le dès que la décision de vendre est prise : les délais de passage se comptent parfois en semaines.

Une maison vide, une installation qui a pu souffrir

Une fosse qui ne reçoit plus d’eau pendant des mois ne s’améliore pas. Selon l’installation, on rencontre :

• des racines entrées dans les tuyaux ou l’épandage, faute d’écoulement ;
• une micro-station — une petite station d’épuration électrique — ou une pompe de relevage arrêtée depuis longtemps, qui peut ne pas redémarrer ;
• des regards (les trappes d’accès) recouverts par l’herbe ou un massif, introuvables le jour du contrôle.

Laissez l’eau et l’électricité ouvertes jusqu’au contrôle, dégagez les regards, et rassemblez ce que vous trouvez : plan, factures de vidange, ancien rapport. Le technicien doit pouvoir faire couler de l’eau pour voir où elle va.

Qui décide, quand on est plusieurs héritiers ?

Tant que la succession n’est pas partagée, la maison est en indivision : elle appartient à tous les héritiers ensemble. Le Code civil, réformé sur ce point par la loi du 23 juin 2006, distingue :

• Les mesures de conservation (article 815-2) : un seul héritier peut les prendre. Faire vider une fosse qui déborde en est l’exemple type.
• Les actes d’administration (article 815-3) : décidés à la majorité des deux tiers des droits, en informant les autres. Commander le contrôle du SPANC en fait partie.
• Ce qui dépasse la gestion courante, et la vente elle-même : l’accord de tous. Pour la vente, une procédure devant le notaire puis le tribunal permet aux héritiers détenant les deux tiers des droits de la demander malgré un refus (article 815-5-1, loi du 12 mai 2009).

Une réhabilitation complète peut, selon son ampleur, tomber dans l’une ou l’autre des deux dernières cases : posez la question au notaire qui règle la succession avant de signer un devis.

Rapport non conforme : travaux ou prix ajusté ?

Un rapport défavorable n’empêche pas de vendre. L’acquéreur aura alors un an après l’acte pour faire les travaux — le détail est dans le délai après l’achat — et le notaire en informe le SPANC dans le mois qui suit la vente.

Dans les deux cas, le rapport de moins de trois ans reste obligatoire.

Deux voies réalistes :

1. Vendre en l’état, devis en main. C’est souvent la plus simple en succession : personne n’a à piloter un chantier à distance, et l’acquéreur négocie sur un chiffre plutôt que sur une inquiétude.
2. Faire les travaux avant de vendre. Cela demande une étude de sol, l’accord du SPANC sur le projet, le chantier puis un contrôle. Des mois, et un accord entre héritiers sur la dépense. À réserver aux marchés où une maison non conforme ne trouve pas preneur.

Voir aussi vendre une maison avec une fosse septique.

À retenir

Demandez le contrôle du SPANC dès la décision de vendre : le rapport doit avoir moins de trois ans le jour de l’acte. Laissez l’eau ouverte et les regards dégagés. S’il est non conforme, mettez-vous d’accord entre héritiers — souvent pour vendre en l’état, avec un devis joint au dossier.