Assainissement non conforme à l’achat : quel délai pour faire les travaux ?

Vous achetez une maison, et le rapport du SPANC joint au dossier conclut à une installation « non conforme ». La réponse courte : vous avez un an après la signature de l’acte de vente pour faire les travaux. La réponse utile tient dans ce que ce délai recouvre, et dans ce qu’il faut lancer tout de suite.

Ce que dit la loi

L’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation est net : si l’assainissement non collectif est non conforme au moment de la signature, l’acquéreur fait faire les travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente. L’arrêté du 27 avril 2012, qui encadre les contrôles du SPANC (le service public d’assainissement non collectif de votre commune ou intercommunalité), applique ce délai à toutes les non-conformités qui appellent des travaux.

Trois précisions :

• le délai part de l’acte authentique — la signature définitive chez le notaire —, pas du compromis ;
• un rapport « conforme », ou assorti de simples recommandations d’entretien, n’impose aucuns travaux ;
• hors vente, les délais sont plus longs : quatre ans en cas de danger pour la santé ou de risque avéré pour l’environnement, aucun délai imposé dans les autres cas. L’achat raccourcit le calendrier.

Le vendeur, lui, n’est pas obligé de faire les travaux avant de vendre. C’est ce qui se négocie avant la signature — voir vendre une maison avec une fosse septique.

Le SPANC sait que vous avez acheté

Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, le notaire adresse au SPANC, au plus tard un mois après la vente, une attestation qui donne la date de l’acte, le bien et le nom de l’acquéreur (article L1331-11-1 du Code de la santé publique). Le service connaît donc votre échéance. Compter sur un oubli n’est pas une stratégie.

Un an, c’est court : ce qu’il faut y faire tenir

Le chantier n’est qu’une étape sur cinq. Ce qui prend du temps, c’est tout ce qui le précède.

1. Le projet. Une étude de sol dit quelle filière votre terrain accepte — détails dans notre article sur l’étude de sol.
2. L’avis du SPANC. Le projet lui est soumis avant tout coup de pelle ; il vérifie qu’il est adapté au terrain et à la maison. Sans son accord, pas de travaux.
3. Le chantier, puis le contrôle de bonne exécution, fait par le SPANC tranchées ouvertes, avant remblaiement.

Les délais d’un bureau d’études, du SPANC et d’un installateur s’additionnent, et une saison très humide peut repousser un terrassement. Le bon moment pour demander l’étude de sol, c’est la semaine de la signature — ou même avant, si le vendeur vous laisse accéder au terrain.

Et si le délai est dépassé ?

Il n’y a pas d’amende automatique au lendemain du premier anniversaire. Mais la collectivité dispose de deux leviers prévus par le Code de la santé publique :

• une pénalité financière (article L1331-8) : au moins l’équivalent de la redevance d’assainissement, majorable jusqu’à 400 % selon la délibération locale, due tant que la situation dure ;
• les travaux d’office (article L1331-6) : après mise en demeure, la commune peut faire réaliser les travaux et vous en réclamer le coût.

Aucun texte ne prévoit de prolongation. Si vous voyez que vous ne tiendrez pas l’année, écrivez au SPANC avant l’échéance, avec les dates de ce qui est déjà engagé — étude commandée, projet déposé, devis signé. Un dossier en cours montre votre bonne foi ; un silence, non.

À retenir

Un an court à partir de l’acte authentique, et le notaire en informe le SPANC. Commandez l’étude de sol dès la signature, faites valider le projet, puis réalisez les travaux : c’est le projet, pas le chantier, qui fait manquer le délai.